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限贷不放郑州房价稳字当头 “将涨价”多是噱头

河南热线 时间:2014-08-15 11:05:44

来源:映象房产
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自8月9日起,在郑州市市内五区、郑东新区购买住时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。

2011年1月6日,郑州住房限购令颁布实施;2014年8月9日,限购令正式取消。在三年半的限购期内,郑州房价发生了怎样的变化?郑州取消房产限购之后,又会对楼市产生哪些影响?

分析人士认为,从目前看,受限贷政策、市场供需以及开发商普遍较重的销售任务等因素影响,未来一个时期通过合理的营销策略快速走量仍是开发商的普遍选择,成交量不会猛涨,房价更不会报复性反弹。相比较而言,大企业、大项目面临的压力更大,其成交情况对市场的影响也更明显,受这些项目的影响,即便有个别项目涨价,也不会影响大局。

大小户型:鱼和熊掌终于可以兼得

自国内多个城市掀起取消限购令的旋风后,教师林月兴奋之余充满期待。8月9日,她终于心满意足。她终于可以有自己的大房子了。2008年,林月在学校附近的丰庆路购买了一套仅有40平方米的小户型,住了3年后,因为学校搬迁离母亲家近,她便又住回了母亲家,小户型被她租了出去。这些年,在学校附近区域,有几次不错的购房机会,但因为不舍得卖掉这套黄金地段的小房子,她始终没有资格购买其他房子。

如今,限购令被取消,林月第一件事情就是寻找学校附近的楼盘信息。

像林月这样想有一套稍大的房子居住,同时拥有一套小户型出租的上班族并不在少数。他们工作稳定,福利较好,尚无其他投资渠道,“包租婆”的生活不仅省心,还能有额外进项。限购令的取消,对他们这一批人来说,可谓是及时雨。

但对更多的置业者而言,限购令的取消意味着什么?

大学路升龙天玺项目的工作人员说,新政策出台后第一天,人流量大概增长了20%。但大多数是来咨询的,很多人关心房价是否会因为解除限购而上涨,还未体现在成交量上。现场的置业顾问告诉记者,一室一厅的小户型现在确实很抢手,他们的项目8月2日开盘,目前小户型已经售罄。

河南省房地产业商会常务副会长赵进京认为,郑州市全面取消限购属于顺势而为,对老百姓来讲,自住房子该买还是要买;对投资性住房,限购不限购都要谨慎购买。

取消限购是为了市场的理性回归

河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰教授认为,郑州取消限购是大势所趋。限购政策的取消并不是从目前房地产市场的形势出发,而是为了化解楼市积压太多、去库存难等现象,也不是单纯的政府救市行为,而是从市场经济规律的角度来考虑,发挥市场对房地产的调节作用。

多家研究机构也认为,郑州市取消限购,是为了市场的理性回归。今年上半年,郑州90平方米中小户型供销两旺,表明刚需是目前郑州楼市的购房主力,限购政策对郑州楼市影响有限。同时,部分被住房限购“误伤”的刚需,以及有改善型需求但受制于限购令无法购房的家庭,其受到压抑的购买力将得到释放,预计短期内市场成交量会有所提升。

随着郑州限购的松绑,截至目前全国46个出台限购令的城市中,已有33个城市放松或取消了限购政策,松限版图越画越大。13个未松绑的城市为北京、上海、广州、深圳、大连、哈尔滨、兰州、银川、西宁、台州、珠海、三亚、贵阳。

从其他城市的情况来看,限购取消之初,曾一度出现网签量暴增,原因在于此前已和开发商签了认购协议或纸质合同的购房者,在限购政策取消、获得购房资格后,短期内进行了突击“补签”,而各楼盘实际成交量与限购取消前相比并没有多大变化。一位资深地产分析人士指出,限购政策取消后大量补签数据的出现,在某种意义上表明限购政策并没有限制住有条件的购房人,政策在抑制需求、控制房价方面的作用自然大打折扣。

专家表示,综合众多城市市场反应来看,在政策利好背景下,一些前期成交本来就比较好、营销压力相对较小的楼盘,在取消限购后,会逐步进行试探性的营销策略调整,采取削减优惠力度和范围、适当调高销售单价等方式,和购房者进行博弈。不过,对多数楼盘来说,置业顾问口中的即将涨价,更多的是一种促销的噱头。相比之前,取消限购之后各楼盘的来电、来访量有不同程度的增加,但实际成交量并没有明显增长。在少数项目取消此前的大幅度优惠时,更多的楼盘却在趁此机会加大促销力度。

限贷不放郑州取消限购影响有限

2011年1月6日,郑州住房限购令颁布实施;2014年8月9日,限购令正式取消。对比限购令执行之初和结束时的郑州月度房价,每平方米涨了1486元。那么,取消限购令,对房价会有怎样的影响?

对此,专家表示,“限购政策的松绑是大势所趋,开发企业也好、购房者也好,应该理性认识此次事件的发生,市场并不会因此产生巨大的波动。整体来说,限购政策对郑州楼市影响有限;即使取消限购短期内对楼市也不会有大起大落的影响。大环境方面,郑州在河南省城市首位度高,客户基数大,购房驱动力方面,刚需强劲,且郑州市场供求方面整体平稳,夯实的客户基础和旺盛的刚性需求,保证了供求关系短期内不会急剧逆转,进而价格大幅波动的可能性较小。”

相比极易被钻空子的限购,限贷政策的影响无疑更大。上半年,个人住房贷款收紧是全国普遍现象,贷款利率普遍上涨10%~15%,郑州的个贷形势比全国偏紧,个贷利率普遍上涨20%甚至30%。这种情况大大提高了购房成本,压抑着住房需求。同时,很多开发商房子卖出去五六个月,都拿不到银行贷款,也影响了房企的正常运转。

专家认为,限贷若不放开,限购政策的解除对市场的影响力大大减弱。郑州放开限购政策,开发商对投资型产品的投放量势必加大,市场上投资客户占比因此增多,拉大房价溢价空间,从而影响市场稳定性。而针对此类投资型客户,如果仅仅放开限购,却没能将限贷政策放开,就不能彻底释放其投资需求,所以即使解除限购能对主城区投资类小户型产品的成交有一定影响,但在“限贷”依然存在的情况下,产生的影响将大大削弱。

无论何时,政策调控作为房地产市场良性发展的辅助手段都是必须的。从以往“一刀切”到今年的“双向调控”充分显示出政府在房地产调控方面的思考和慎重,变得更加客观、理性、因地制宜。“双向调控“之下,各城市根据自身实际情况,限购取消与否,其最终目的都是保证市场健康发展。落到郑州市场,需要当地政府、企业和消费者共同呵护、培育,促进其长期稳定、良性发展。

 

 

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