郑州二手房价东高西低较平稳 西区洼地价值凸显

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近日，河南正源房地产评估咨询有限公司联合本报发布的郑州房地产市场1~5月市场月报显示，5个月来郑州房地产市场虽遇冷，表现也未能达到预期，但房价整体涨幅回归合理范围。这对于市场各方发展均有利。但到9月份或10月份，二手房价格再度走高的可能性依然存在。

【住宅市场】

房价平稳上涨 成交量同比下降

在上半年的一片看空声中，郑州的二手房市场虽稍显平淡，但平淡中却十分平稳。

河南正源房地产评估咨询有限公司在整合郑州市房管局相关数据的基础上，发布了郑州市二手房市场前5个月相关数据。1~5月郑州市(不含郊县)二手住房均价为6834元/㎡。虽在2月出现了“节日性下滑”，但从3月起开始稳步回升，直到5月份达到6966元/㎡。

从数据上看，今年1~5月郑州二手房均价未破7000元/㎡大关。价格最高时期为1月，为6998元/㎡，最低为2月，均价为6611元/㎡。但由于2月份为春节，受节日影响，因此该下跌情况实属正常。

在价格平稳上涨的同时，二手房成交量却较去年有着大幅下滑。今年前5个月，全市二手住房登记交易面积为142.52万㎡，同比2013年的227.22万㎡，下降了37%。其中，1月成交套数最高，2月受春节假期影响成交套数最低，但均属正常范围内。

虽然二手房市场的成交量并未如去年同期般红火，但同比成交量的下降，并非由于楼市下行，而是郑州楼市回归正常的表现。2013年，受国家将严格征收20%个税传闻影响，3月、4月份郑州二手房市场出现交易量“井喷”的情况，买卖方均希望赶在个税征收前完成交易，因此部分需求提前迸发。而在2013年全年限购限贷的政策下，2014年郑州楼市终于回归理性。

【区域表现】

东区价最高 金水最抢手

去年买卖双旺的情景，在今年1~5月并未出现。当人们寄希望于今年再出现一个交易高潮时，郑州二手房市场却表现得颇为“冷静”。据数据显示，2014年1~5月郑州二手住房均价和成交量先抑后扬，呈“V”字形走势，2月份跌至谷底，成交均价6611元/㎡，成交面积15.33万㎡。之后展开一波反弹上涨行情，连涨3个月，预计后市会继续平稳上涨。

在河南正源房地产评估咨询有限公司统计的数据中，郑州市各区域也出现了分化。

从价格上来看，在这个人们高呼“商务郑东，居住郑西”的时代，郑东新区1~5月份的住宅均价却均保持在10200元/㎡以上，4月份甚至达到11325元/㎡。在均价排行榜上居于末位的当数高新区，当1~3月份各区均价浮动于6000元/㎡上下时，高新区连续三个月的均价未破5000元/㎡大关。究其原因，与片区的相关发展政策和发展规划密不可分。

在郑东新区内，刚需楼盘较少，而高端住宅则分布较多，因此受区域独特性的影响，其二手房均价往往要高于其他片区。而高新区区域内的高新技术产业园区及高校较多，流动人口多，与之配套的居住楼盘也较少，因此价格及供需量均低于其他片区。总体来看，目前郑州市二手房价格“东高西低”的表现仍旧明显。

在前5个月的二手房交易市场上，看似低调、实则火爆的金水区尤值一提。金水区表面看波澜不惊，但成交量却稳居各区首位。在销售淡季2月，金水区的成交面积为6.46万㎡，而该月郑州市总体销售面积仅有15.33万㎡。

【办公市场】

CBD日租金最高

各区亟待平衡发展

当许多楼盘降价走量、北京杭州等地频传降价时，人们纷纷揣测住宅市场是否进入拐点。当人们将目光从住宅市场中抽离时，却猛然发现商业地产已经异军突起。

据河南正源房地产评估咨询有限公司独家统计的数据显示，今年前5个月郑州市商务写字楼价格最高的区域是郑东新区，其5月均价为18210元/㎡;其次为金水区，其5月均价为9866元/㎡;最低区域为高新区，其5月均价为6475元/㎡。从前5个月来看，各区域中除郑东新区外，其余各区域均价基本都呈下降趋势。当众人皆知写字楼市场已处于高饱和状态，写字楼的售价下降则在众人的预期之中，因此投资写字楼更需投资者独到的眼光。

相比于售价，租金则能在一定程度上反映出市场的需求情况。据统计，1~5月份郑州市商务写字楼租金价格最高的仍是郑东新区，各月平均都在2.6元/㎡/日以上，郑东新区中最高的区域是CBD，部分写字楼租金达6元/㎡/日左右。金水区商务写字楼租金在5月份增幅较大，当月平均租金首次超过2元/㎡/日，市场行情较为火爆。

10年前，当“商务向东”的号角吹响，众开发商纷纷响应号召在郑东新区CBD周围建写字楼，10年后的今天，此处成为人们商务办公的好去处。但与郑东新区相比，其他片区的写字楼则较少，郑州西区写字楼则更是少之又少。不患寡而患不均，随着城市外扩、交通情况的改善，众开发商在写字楼开发上应重视填补市场空白区域，让写字楼在各区域往更加均衡的方向发展。在写字楼的类型开发上，则应该注意多类型开发，以满足不同层次商务人士的需求。

                                                             （河南热线  小编）

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