马年楼市开局遇冷 任志强改口房价涨幅下滑

与2013年几乎全年红火不同，2014年楼市开局不利。1月多个重点城市成交同比环比均出现回落，春节期间这种走冷趋势更加明显，北京、沈阳、宁波等多个城市春节成交量同比降幅超30%。假期因素、房企惜售、购房人纠结、信贷欲松还紧，诸多因素共同导致马年楼市开局遇冷。连坚定的楼市“看多派”任志强都改口称今年房价涨幅将大幅下滑。2014年的楼市风向，真的要变?

多地成交回落

2014年以来，无论一线还是二、三、四线城市，楼市成交趋冷的态势全面蔓延。在2014年1月份监测的42个城市中，超八成城市成交量环比下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，为62.11%，其次是大连，环比下跌55.2%。10个重点城市1月成交量环比均出现下降，其中深圳降幅最明显，为44%，其次是苏州，环比下跌40.13%。广州、杭州和成都等城市商品住宅成交面积降幅均在30%以上。

在1月31日-2月6日的春节期间，大部分城市房地产市场成交量继续走低，从各城市表现来看，珠三角、长三角城市的春节成交量降幅显著，其中广州春节假期7天成交0.68万平方米，同比下降38%;苏州成交0.32万平方米，同比下降46%;南京和宁波的成交面积也分别同比下降46%和93%。

春节后一周的楼市寒潮依然严重。北京房地产市场在2014年春节后5天合计住宅签约总量仅1553套，相比2013年春节后的开局3379套下调了54%。中原地产统计的54个城市春节后首周新建住宅成交量环比下降约9成，各线城市全线下滑。

对于新年楼市走冷，业内人士普遍认为，春节为传统淡季，成交量低也在情理之中，大部分购房者忙于筹备节日、走亲访友，看房意愿下降。同时大部分房企在去年的销售情况较好，项目不急于去化，因而新推盘量不高。官方网站数据显示，1月份北京仅有8个项目拿预售证，2014年首周，上海仅有3个新盘入市，深圳更是只有1个住宅项目获得入市资格。

乐观的房企

新春开年楼市遇冷，可以说在房企们的计划中。春节假期前后，房企们在刻意放缓销售。在春节法定假期结束后，各大房企的项目营销活动依然稀少，数量普遍仅为正常工作日的十几分之一，营销依然处于休眠状态，预计元宵节结束后，房企的营销将全面启动。

从房企2014年在土地市场表现来看，其对新年楼市的前景依然看好。2014年1月份一线城市地价同比上涨253.1%。北京2月份土地出让金有望突破400亿元，杭州2月份将有28块地陆续出让。天津2月第二周的土地市场几乎每个工作日都有地块挂牌、拍卖的消息，据土地交易中心挂牌信息统计，2月份天津共有25宗住宅、商服类建设用地预计成交，规划建筑面积超239万平方米。国土部公布的数据显示，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。

从房企们发布的1月份业绩来看，确实有自信的理由。目前已公布1月份业绩的房企中，万科、碧桂园、恒大、绿地、招商、旭辉、中骏置业业绩均显著上升，只有绿城中国、花样年下降。万科、碧桂园分别实现277亿元和177亿元的销售额，双双创下本企业单月销售最高纪录，恒大实现销售110亿元，比去年单月最高成交额低56.2亿元。

不过业内人士看来，房企很可能采取了“削峰填谷”的策略，将去年“藏”的业绩放在了今年。这么做的目的，一是用新年开门红赢得市场信心，二是为新一年的投融资活动铺路。

当房企们希望在元宵节后摩拳擦掌，为新一年全力出击的时候，一向力挺房地产市场的任志强却突然发声，对楼市表达了谨慎的观点。“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”任志强说。

信贷欲松还紧

任志强的谨慎，或许与决定房企命脉的信贷市场的现状有关。近日银行收紧开发贷和住房按揭贷款的消息被多次曝光，依照惯例，进入新年之后，金融机构就会获得新一年的信贷额度，银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕，贷款利率往往会出现下行，审批与放款时间也会相应加快。

但现实是2014年开年以来，以往的规律失效，各城市、各银行对房贷业务并未明显放松，贷款利率并未明显回落，依然延续去年底房贷紧张的局面。有消息显示，1月份最后一周四大行压缩了近千亿贷款，最终1月份四大行新增贷款3500亿元，比2013年同期3767亿元新增规模下降7%。

更严峻的情况是，这种趋势很可能成为常态。新一届政府执政以来，意识到过量的货币投放对经济发展的反作用力，提出了“用好增量，盘活存量”的货币政策。央行最新公布的2013年第四季度中国货币政策执行报告显示，广义货币供应量M2同比增长13.6%，要更多依靠银行体系流动性这个“总闸门”来控制全社会的融资规模，释放出紧缩流动性的政策深意。此前的“107号文”加强了对信托、基金等“影子银行”的资金监管，使得房企资金面在2014年趋紧将是大概率事件。房企2014年的银行信贷环境，将与之前几年完全不同。值得一提的是，2008年楼市迄今最严重的冰冻期之一，其中一个主要原因即是银行对房企信贷的严控。