2014楼市四大谜团:一二线城市领舞房产税落实？

1314，多少情侣痴迷的跨年，但对房地产业而言，却是谜团丛生的过度。万科“一哥”之位遭到贴身威胁，传统商业地产遭到电商与高成本的内外夹击，一二三四线城市的发展格局出现前所未有的分化，房地产税的前景扑朔迷离……2014，究竟会给这些谜团怎样的答案?

京华时报记者鲁欢邢飞京华时报制图吴尚楠

谜团1

万科能否保住“一哥”的位子

看到《2013年房企销售排行榜TOP50》，郁亮估计“压力山大”。虽然万科依然以1740.6亿元的销售额领先，但与第二名绿地之间的差额却只有115.3亿元。

已经连续做了10年老大的万科从来没有被逼得这么近过，即便是2009年，它与第二名的绿地之间，也差了120亿元，而那时万科的年销售额才630亿元。

从2012年到2013年，万科的销售　额　增　长　了22.75%，绿地却增长了50.77%，这也是绿地在去年年初即下达的任务，这个貌似不可能完成的任务，绿地完成了。对于2014年的目标，万科和绿地都没说话，但据绿地某重要区域事业部的高层透露，今年他们的增长目标依然是50%。其实要说企业规模，跻身世界500强的绿地早已把固守房地产的万科远远甩在后面，只是在房地产界，绿地要超越万科只能拿房地产销售数据说话。从2009年开始，绿地就以一种令人炫目的速度大幅缩小着与万科的差距，五年来，这种差距从42.58%到36.65%、35.87%、23.98%，如今仅6.62%。若以这样的速度，绿地今年超越万科将是大概率事件。

神一般的万科也会被超越，这似　乎是万科进入后千亿时代后，就被反复臆测的事件，但当这个预测如此清晰地逼近时，郁亮是否成竹在胸?

谜团2

传统商业地产是否一蹶不振

王健林和马云的亿元豪赌终止了，财经八卦界的豪赌风头话题已经让给了董明珠和雷军的10亿元巨赌了。赌局虽然没了，但在电子商务迅猛发展势头下，传统商业地产何去何从的迷惘依然存在，2014伊始，发轫于电视游戏的可穿戴设备、体感设备成为科技界最被看好的应用技术，而这些技术将更加深刻地影响人们的消费模式，当电子商务与可穿戴体感设备无缝对接后，传统商业地产将受到更大的冲击，一蹶不振也许并不是虚言。

这几年翻天覆地的变化，估计没人再敢轻视网络对传统生活模式的巨大冲击力，但也正如董明珠所笃信的，当传统行业插上互联网思维的翅膀，将无所匹敌。不转型、不改变的传统商业地产一定会死得很惨，但是充分细分化市场、贴近市场需求、紧跟时代的商业地产发展空间将依然是可观的。万科在昌平首个商业项目的成功，正是这种思路的产物。

压力除了来自外部，还来自自身。近日，南京新街口某商场个体户老板们集体站出来要求降房租。经过2009年以来的房价暴涨，传统零售商业已经被骤升的租金、人力等成本压得喘不过气来。“为房东打工”似乎成为所有零售商们的共同职业，但总有到达边际的时候。如果租金继续保持这样的上涨速度，涸泽而渔，传统商业地产将死于自己的贪婪。

谜团3

一二线城市能否继续领舞

回顾2013年，楼市交易大热，成交面积、成交金额的同比涨幅，都将超过前3年，且创2010年调控以来的最高涨幅。一线城市和部分二线城市的火爆，与三四线城市的楼市冷清并存，分化愈发明显成为去年楼市的主要特征。

中国指数研究院数据显示，去年一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，北京领涨全国，涨幅最大为28.33%;厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上，其中厦门同比上涨27.91%，仅次于北京;武汉、重庆、成都等多数二三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳，同比涨幅多在10%以内;大连、沈阳、唐山等部分二三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢，涨幅多在6%以内，处于相对较低水平;温州、海口、聊城等少数二三线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅最大为13.91%。

对于2014年的楼市走势，不少业界的看法是:一二线城市和三四线城市楼市出现反差走势，前者高利润、高周转、高去化;后者则是高库存、低去化、低增长。而房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线城市已可看到的风险，一二线市场的风险低一些。不过，不断出现的天价地块，让不少房地产企业感受到一二线城市土地狂飙带来的风险，一位房企负责人表示，一二线城市土地成本已非常高，如果遇到市场调控，或者宏观环境发生变化，实际上它的风险也是非常大的。

谜团4

房产税是否有实质性进展

最近关于征收房产税的消息又开始尘嚣尘上，尤其是在楼市又开始出现火爆的行情下，自从 2011年上海、重庆实施房产税试点以来，有关房产税扩大试点的消息就不绝于耳，更有消息盛传2014年将正式征收房产税。

5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围。虽然房产税扩围在今年并无太大动作，但十八届三中全会《决定》提出，要深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重，加快房地产税立法并适时推进改革。

中原集团研究中心指出，“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化。房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推进将是一件审慎及渐进的过程，短期内全面实施的可能性并不具备。

业内专家表示，尽管难以全面实施，但作为在需求端可利用其来抑制投资需求的房产税，预计仍将有一些城市加入试点，一些则极有可能在2014年纳入房产税试点扩围的城市名单中。