送面积成郑州楼市营销主流 新规对存量房是利好

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新版的《建筑工程建筑面积计算规范》，对各种送面积、偷面积的行为进行严控，这对于“赠面积”“偷面积”作为营销手段的开发商而言无疑是影响较大的，那么新规出台后，对时下市场是利好还是利空，市场热销的户型会否受到影响，开发商又会采取何种应对措施?

送面积成郑州时下营销主流

通过连日的走访，记者发现，郑州各大楼盘赠送面积的做法已经成为通用的营销招数。凡是涉及阳台、露台、飘窗的，几乎都是赠送或者算一半面积的。

而在这种“偷面积”的作用下，市场上原本二居室的89平方米产品逐步被三房所取代。

在一地产公司供职的小姜去年在郑州高新区某热销知名地产项目，买了一套89平方米的三房一厅的房子。小姜说，售楼员承诺，这套89平方米设计的是270度的飘窗，全部是赠送的，阳台只算了一半面积。他觉得很划算就欣然定下了。

小姜说，其实，更令他心动的是一套117平方米的户型，那套户型能送6~8平方米的阳台面积和2平方米的飘窗面积，但苦于囊中羞涩，只好退而求其次了。

陈女士同样于前年购买了一套位于北环陈寨附近89平方米的商品房，年底小区即将交房，陈女士看房惊讶地发现，原本9平方米左右的次卧室竟然被认为用彩铝玻璃门人为分为两半，窗户也没有安装。陈女士咨询开发商，得知被隔开的面积都是送的面积。而次卧没被隔开的，仅有三四平方米的面积才是购买的实际面积。因为是送的面积，窗户就不会安装了。

在北区某大型低密度生态社区，洋房、别墅类产品赠送面积种类多样。一套88平方米的户型，有8平方米的露台是赠送的。而别墅十几平方米的院落也是无偿赠送的。可以说，面积赠送已经深入到了开发商的营销骨髓。

对80～90㎡产品杀伤力大，对产品设计提出更高要求

“如果按照新版《建筑工程建筑面积计算规范》严格规范的话，89平方米左右的三房户型不太好设计了。”一地产公司负责人告诉记者，哪些地方要全算面积，哪些地方算一半面积，与以往的规定相比，新规严格了很多。这也就意味着，如果开发商还是使用以前“偷面积”的招数，肯定“偷”不成太多的面积。相对而言89平方米小户型受到的影响最大，市场上的这一户型目前普遍做到了三房，如果严格执行新规，赠送面积就会大幅减少，今后如果继续做三房的话就会显得拥挤不堪。

该人士说，如果严格按照《新规》，今后89平方米三房将会退出市场，而89平方米两房将会卷土重来，重新成为市场主流。而100米以上的户型变化不会太大，不过价格更趋于“明码实价”了。

克而瑞郑州首席分析师赵爽认为，相对于郑州市场而言，长期以二房、三房为主，面积区间集中在80～90㎡，城市刚需属性较为明显，90㎡以下户型从成交量上看已经占到50%左右，小户型、低总价成为走量的关键，刚需购房者都希望在有限的空间里实现尽量多的功能，所以才出现了“89㎡三房”的开发思路。

而新版《规范》的实施，给户型设计提出更高的要求，尤其是高层小户型产品。高层楼栋原本公摊面积就较大，开发商通过部分赠送面积来增加户型实际使用空间，比如一些内凹式的假阳台，在户型图上显示是赠送一半的可变空间，用窗将其封闭则会成为一个完整的居住空间，而如今新版规范的实施，使这样的做法将不再可行，一般项目送面积的“妙招”只能作废，对于卖点不足的楼盘而言，只能从其他方面寻找突破口，而对消费者而言，同样户型可能需要缴纳更多的契税，而刚需客户对价格的敏感度较高，势必会在一定程度上影响项目销售。

河南财经政法大学教授刘社则从营销角度进行了分析，她认为，当“超大送面积”的营销卖点被堵住后，开发商将面临重新制造营销卖点的情形。“这将倒逼开发商研发更具有创新意义的户型产品。”刘社认为，该规范出台后，开发商需要靠提高产品的品质来赢得市场了。其实，凡是在面积上偷巧的产品，开发商已经将增加的成本转移到了房子的单价上，消费者并没有占到多大便宜。

对存量房是利好，短期内会促进销售

记者了解到，尽管《建筑工程建筑面积计算规范》的实施时间是今年7月1日，但之前已经完成规划审批的楼盘，将不会受此影响。而且即使新规出台，地方出台细则也会有一段时间，等地方细则出台后完成规划报批的楼盘，才会受到影响。而受到影响的项目推向市场，还需要1年甚至更长的时间。

基于此，专家和业内人士不少都表示新规对现阶段市场会有积极影响。

正商地产营销负责人认为，今后开发商推出的户型中，“大面积赠送”将会大幅度减少。这样，就给小户型设计提出更高的要求。对楼市的存量房来说，是一个促销利好，未来大赠送面积的户型，将越来越少，开发商要考虑，怎样在受限的情况下，做出更舒畅、格局更合理、空间利用率更高的房子。

赵爽认为，对于已经入市的存量房来说，是一个相对的利好，未来大赠送面积的户型将越来越少，稀缺性会促进其销售，但对即将审批户型和未来入市的新项目来说，加大了户型设计的难度。

随着新版《规范》的正式实施，市场上“送面积”的产品会越来越稀缺，而消费者“占便宜”的机会也同样会越来越少，但消费者不必懊恼，因为市场会更加规范，小区的真实容积率会更加合理，同时户型设计也必然更精细、科学、安全，私密性也会更好……将来消费者会用合理的价格，实现更舒适的安居梦。

刘社教授也认为，新规的出台短期内不会对市场造成什么影响，反而“送面积”“买一层送一层”“绝版户型”等促销方式还会成为一些楼盘营销的噱头，而且会持续相当长一段时间。对购房者来说，也大可不必因为这个新规而失去了判断力，毕竟市场库存不可能短期消化完毕。所以这样的消息反而会刺激这些已经入市楼盘的销量。而对于去化率较慢的大体量楼盘更是短期利好。

                                                        （河南热线  小编）

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