首创阿房宫项目遭质疑：高负债下380亿如何回本

380亿大体量首创“阿房宫”项目惹争议

“现在旅游地产多为‘假旅游、真地产’，单纯的旅游项目回报相当漫长，开发商一贯的做法是，套取土地后，先把商业、住宅建起来。”盛富资本国际有限公司CEO黄立冲昨晚接受本报记者采访时分析

北京首都创业集团公司(下称“首创”)在西安的阿房宫文化旅游产业项目，最近又引起了争论。

这个项目计划投资高达令人咋舌的380亿元。分析人士对《第一财经日报》记者表示，项目所在片区的消费能力能否支撑起首创的巨额投资，将考验这家北京国企的运营能力，而近年首创在旅游地产上的屡屡“大手笔”，或将给其带来经营上的风险。

380亿如何回本?

据西安当地媒体报道，2013年6月7日，西咸新区沣东新城和首创签订合作协议，计划累计投入380亿元，建设“首创阿房宫文化旅游产业基地”(下称“阿房宫基地”)，主要发展文化创意产业、艺术家工作室、特色商业、园林式酒店、现代服务业和人文旅游，并建设博物馆、艺术中心、会议中心、演艺中心、文化交流中心等文化旅游类公益项目。

报告称，首创华夏基金[微博]为沣东发展集团信用融资30亿元，用于阿房宫区域的征地拆迁和国家遗址公园的建设工作;双方合作成立阿房宫基金，阿房宫基金总规模100亿元，首期引导资金20亿元，该基金将主要用于投资建设“阿房宫基地”，项目首期用地面积1000亩。

目前，首创在西安的项目，主要是商业综合体“国际城”，地处西安经济技术开发区，距西安市中心10公里。但上述“阿房宫基地”所在的西咸新区位于陕西省西安、咸阳两市建成区之间，远离西安，西距咸阳市中心仅3公里。

“东边有浐灞，北边有经开区，西南有高新区，往南是曲江，都比西咸新区成熟。”一位西安开发商人士昨日向《第一财经日报》透露，目前，西安的高新区、曲江、经开区相对配套成熟，西咸新区则“偏得多”，地价也低得多。

该开发商人士认为，目前西安成熟片区所剩土地不多，而西咸新区地价较低，开发项目仍有利润空间。但他同时指出，目前该片区市场需求十分有限，因此他并不十分看好在此进行地产开发的前景。

“开发商一般很难有动力在这样的地段、用如此大的投资来做项目。”该人士推测说，首创作为一家负债率较高的企业，运作该项目的目的，不排除是通过取得土地来融资，再将资金投入到其他项目中去。

资金能力待考

文化地产升温，吸引了越来越多的地产大佬目光，首创也不例外。

从2012年开始，首创集团及旗下的上市公司首创置业(2.68, 0.00, 0.00%, 实时行情)似乎有意于拓展文化旅游地产领域的投资，这从其锦溪项目可见端倪。2012年7月1日，在昆山夏季重大产业项目联合开工开业仪式上，首创集团与中国青旅集团联合打造总投资额达300亿元的“两岸城”项目，宣布在锦溪镇五保湖岸线正式启动。该项目被称为“首创青旅两岸城”，计划分5年完成整体开发建设。项目规划范围约45平方公里，由古镇区、古镇拓展区、民国城、台湾农业创意观光园区以及环湖休闲区五个主题功能区组成。

仅仅只算阿房宫基地和“两岸城”两个项目，首创累计投资就达到680亿元，虽然均为分期投资，但这个数字对于首创而言，无疑是庞大的。

据首创集团网站披露的数据，2012年首创集团营业收入为196.92亿元，同比增长5.1%，利润总额25.27亿元，国有资本净利润2.08亿元。而2013年8月首创置业发布的中报显示，公司2013年上半年继续提高中小户型的刚需产品推盘比例，签约金额为66亿元，营业收入约48.90亿元，归属于母公司股东的净利润仅为5.62亿元。

高负债的质疑一直伴随着首创置业。2012年上半年，首创置业的净资本负债率曾经达到102%。2013年12月，惠誉国际发表报告称，北京首创置业股份有限公司2013年的净负债库存比率预计将升至45%，而该公司上年的这一指标为47%，处于较高的负债水平。鉴于此，惠誉下调首创置业长期外币及本币发行违约评级至BB ，评级展望由稳定降至负面。

“现在旅游地产多为‘假旅游、真地产’，单纯的旅游项目回报相当漫长，开发商一贯的做法是，套取土地后，先把商业、住宅建起来。”盛富资本国际有限公司CEO黄立冲昨晚接受本报记者采访时分析，旅游地产项目真正收回投资的渠道是卖掉物业，如果阿房宫基地位置较偏，地段不成熟，那即使有物业出售，投入过大的话，也会给企业带来风险。