中央城镇化工作会议于2013年12月12日到13日在北京举行。与中央经济工作会议同等规格、交叉套开的方式召开,是改革开放以来首次以城镇化为主题召开的中央级工作会议。会议传递出一系列重要信息,并对社会普遍关切的问题给予了充分回应,新型城镇化路径逐步清晰。
会议提出了推进城镇化的主要任务。主要包括:推进农业转移人口市民化;提高城镇建设用地利用效率;建立多元可持续的资金保障机制;优化城镇化布局和形态;提高城镇建设水平;加强对城镇化的管理。
一、居民市民化
新型城镇化的核心是以人为本,其首要任务是促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化。我国已实现52%的常住人口城镇化率,但只实现了35%的户籍人口城镇化率,其间的差值涵盖了2亿多名农民工,这部分农民工教育与技能水平低下、能够承接他们的产业规模有限,单纯依靠政府推动存量农民工市民化,财政显然难以为继,需要引入民间资本参与提供城镇基本社会公共服务。
1、职业教育发展
首先,新型城镇化建设需要更多的农村劳动力获得受教育的机会。农民工能否立足于城市与其受教育水平之间存在着正相关关系,即农村劳动力的受教育年限越长,程度越高,对职业身份意识和职业选择的非农化倾向就越强烈,城镇对他们的吸引力也更加明显,进入城镇以后“回流率”也更低。
其次,新型城镇化建设的发展,将产生大量新的就业方向、就业岗位和用工需求,创造更多的就业空间,吸引更多的农村剩余劳动力向城镇转移。尤其是以服务业为主的第三产业,物流业、物业、营销、建筑装璜、学前教育、餐饮、酒店管理等行业的迅速发展,用工需求量增大,亟需职业教育培养大批适应新的就业方向、就业岗位、就业能力的技能型人才和高素质劳动者,以满足新型城镇化建设的用工需求。理工学院继续教育学院于此可与地方社会保障就业部门沟通,在农民工职业教育领域共谋发展。
2、现代农业示范区
全国城镇化工作会议指出:增强中小城市产业承接能力,特别是要着力提高服务业比重,增强城市创新能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。可以预见,在未来一段时间,北上广深等特大城市入户条件将日趋苛刻,国家鼓励农民工向小城市乃至建制镇转移,“离乡不离土”将成为新型城镇化的一种现实选择。然而,小城市和建制镇产业承载能力有限,再加上环境保护约束愈发苛刻,发展现代农业,结合商超、物流与观光有可能成为小城镇发展并承接城镇化人口就业的有效途径,也有可能为企业发展带来机遇。
3、公共服务民营化
居民市民化首先是户籍身份的转换,而身份的转换则意味着有更多的居民享受城市公共服务。单纯依靠政府投入公共服务,财政显然难以为继;公共服务价格也有可能因为政府垄断而居高不下。公共服务民营化是推进新型城镇化深入发展,解决公共服务领域中存在的服务质量和效率不高现状的有效手段。
就民营企业而言,参与公共服务投资一方面可拓展企业发展空间,增加收入增长点;另一方面,可构筑平台,建立与维系政府关系,民营企业可参与的行业包括:交通运输(经营性高速公路、经营性港口、汽车货运站及物流项目)、水资源与环保(经营性水利项目、供排水及垃圾处理设施)、民办教育事业(民办高校、中小学等)、医疗卫生、文化行业(参与文化团体改制重组、出版发行、影视制作、演艺娱乐、文博会展)、体育事业(投资设立职业足球俱乐部等)。21世纪教育集团已在民办教育行业深耕十余年,在参与举办民办教育事业方面具有一定优势。此外,安联集团也可考虑为政府代建保障性住房(如永昌前期为河北省政府代建的经济适用房)、参与投资基础设施建设,为建立良性的政商关系奠定基础。同时,在公司发展良好的前提下,也可适时介入文化体育投资领域。
二、土地集约化
1、节能省地型住宅
新型城镇化的一个关键词是土地利用集约化。建筑的大量耗能和过多地使用土地与我国土地能源紧缺的矛盾曰益尖锐,决定了我国住宅建设模式不能再延续原有的粗放型、高能耗多占地的开发建设方式,而应该发展节能省地型的住宅,用科技的力量来推动住宅产业升级与进步。节能省地型建筑具有明显的正外部性,为消除或减轻这部分外部性,国家必然会采取税收减免、财政补贴等方式对节能省地型建筑实施推广。同时也会加大节能省地型建筑的宣传力度。河北省早在2008年就发布了《关于发展节能省地型住宅的指导意见》,对节地、节能、节水、节材及环保等方面提出了具体要求。对于企业来说,发展节能省地型建筑并不完全取决于技术问题,成本和市场才是企业应重点考量和突破的问题。节能建筑的建筑成本一般要比普通建筑高10%,在进行地产项目前期定位时,在考量成本的同时应重点调研所在区域市场是否对节能省地型住宅有所响应。在节能省地型住宅开发的路径选择上,方面,从单一节能省地建筑开发,持续升级为绿色低碳小区、绿色大型社区、绿色区域综合开发、绿色新城开发,直至绿色城镇化建设;另一方面,从狭义的节能技术地产向广义的绿色人文地产转变。
安联地产作为环渤海区域重要房地产开发商,自涉足地产开发行业以来就坚持开发高舒适度、低能耗的差异化住宅产品;通过收购并整合甲级建筑设计院,建立技术力量完备的研发队伍等形式开发并完善了安联生态城系列产品,这些产品节能效益可以量化,能够让客户充分了解其在住宅产品全寿命周期过程中的节约优势,得到了市场的广泛认可与响应。
2、旧城改造与棚户区改造
全国城镇化工作会议指出:城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地。可以预计,京津冀地区作为已经成熟的三大城市群地区之一,将在未来几年内逐步收紧用地指标,净地将在一级市场中成为稀缺品,具有开发潜力的旧城改造项目、棚户区改造项目将成为角逐开发市场的主阵地。
国务院总理李克强在主政辽宁期间曾大力推进棚户区改造,在新型城镇化的大背景下,全国性的棚户区改造有可能为房地产企业带来机遇。未来一段时期,棚户区改造可能呈现以下特点:第一,将逐步摒弃将棚户区改造简单当成房屋修缮或大规模拆迁重建的做法,这种模式忽视产业经济业态对项目的直接影响。有可能会鼓励规模连片并引入相关产业联动的开发模式;第二,棚户区或旧城区经过多年发育,已经是一个成熟的社会,复杂性不可低估。简单化地改造,会破坏了其动态平衡结构,增加社会重构成本,有可能破坏当地居民原有生产、生活,当社会事业不能有效承接居民需求,棚户区改造不能实现居住生活和社会事业的共同进步,不可能让居民“记得住乡愁”,作为企业,如果能够满足规模开发,并在产业引入、社会重构方面为政府做些事情,有可能在旧城改造与棚户区改造方面获得机遇。
(三)城镇化布局——地产拓展的战略方向
全国城镇化工作会议提出了“两横三纵”的城市化战略格局,以城市群为轴心的城镇化发展路线已明晰,
城市群目标定位基本明确。由于城市群能使资源在更大范围内实现优化配置,让地理位置、经济实力及结构不同的城市承担不同功能,实现城市间的分工合作,使城市群获得比单个城市更大的分工收益和规模效益,因而城市群越来越成为区域经济增长的重要源泉。
城市群建设将从三个层次推进:一是已基本建成的11个城市群,包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡西岸、海峡东岸。
二是正在建设的14个城市群,包括武汉城市群、长株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、兰州城市群、乌昌城市群、黔中城市群、银川城市群、拉萨城市群、太原城市群、石家庄城市群、滇中城市群、环鄱阳湖城市群、南宁城市群。
三是7个潜在城市群,包括豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙东城市群、汕头城市群、琼海城市群。其中,豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群均属于区域级城市群,豫皖城市群包含城市:阜阳、亳州、商丘、周口;冀鲁豫城市群包含城市:安阳、鹤壁、濮阳、聊城、菏泽、邯郸;鄂豫城市群包含城市:信阳、南阳、襄樊、随州、驻马店。
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