郑州经三路让出财富中心位置 航空港区一枝独秀

郑东新区中央商务区内写字楼林立

河南商报记者 邱晓峰/摄

河南商报记者

訾利利 郭清媛

李肖肖 程国昌

CBD、龙子湖、航空港区……当经三路让出财富中心位置后，谁会接棒?

专家认为，随着城市经济的发展，郑州市将没有商务办公的冷点，只要交通便利、环境配套到位，都是好的商务办公聚集地。

但目前，郑州市非住宅楼完全卖完还需要4年半，业内人士提出，在今后的楼宇经济发展中，除了加大开发外，更应想办法提高利用率。

市场选择

企业总想选最好的 CBD也不是最后一站

于先生现在是一家房地产公司的行政总监，已经有10年工龄。他开始上班时，公司在金城国际的小区居民楼里;公司走上正轨后，搬到了经三路上的一栋敞亮的办公楼内;当经三路开始变得拥挤时，公司挪到了位于农业路上的国际企业中心;随后，公司又迁移到了曼哈顿;在目睹CBD一栋栋大楼拔地而起后，老板毅然决然地把公司地点又换到了CBD商务外环。

“从经三路到CBD，办公环境越来越好，可是又各有利弊。”于先生说，经三路繁华，吃住方便，房租不高，对普通白领来说生活成本低;CBD办公环境舒适，交通较为顺畅，但是员工生活不太方便。

不过，在CBD做奢侈品生意的高先生认为，目前，这里已经比较接近理想的办公环境，但企业发展更看重产业集聚带来的叠加效应，所以，他想继续投资郑州东站的写字楼，作为未来办公使用。而于先生则感觉龙子湖副CBD不错，会根据公司需要决定搬迁事宜。

龙子湖湖心岛的建设已渐成规模

你永远都在追赶潮流，但似乎永远都落后于时尚。在鳞次栉比的高楼中，哪一站是终点?

离CBD不远的龙子湖地块，在2012年12月21日，挂牌出让郑东新区副CBD三个商务金融地块，三个地块分别被三家金融公司拍得。这是继去年7月份挂牌出让首块商住房用地后，第二次挂牌出让的郑东新区副CBD商务金融地块，业内人士认为，龙子湖地块的开发已经入轨。

“不同于经三路的集聚式，也不同于郑东新区的大众式，龙子湖的商务办公将开启全新的商务办公模式。”龙子湖办事处一工作人员称，作为郑东新区计划建设的三大特色商务核心区之一，龙子湖湖心岛的建设已渐成规模。

而早在2012年3月22日，郑东新区龙子湖湖心岛引进9个科技研发、文化创意类项目，这标志着龙子湖湖心岛科研创意集聚区建设全面启动。大批房地产开发企业也早已进驻，据不完全统计，目前已有建业、正商、永和、楷林、正岩等河南本土房地产开发企业在龙子湖区域拿地。

下个中心

航空港区一枝独秀 光环难以掩盖

航空港区东临新郑国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕新郑国际机场开建起来的一个经济区域，也是河南省对外开放的窗口和基地。

这里拥有中西部地区第一个综合保税区，未来的总体功能定位，是全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽所在地，以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态型航空新城。

“未来的财富中心在航空港区。”河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清断言，金融、国际贸易等相关高端服务业都将集中在航空港区，尤其是涉外企业。

“CBD现代服务业集聚，依赖郑东新区，如果不创新，待航空港区发展成熟，将挤压CBD的业务量。”宋向清说，不过未来3-5年，CBD的地位不会改变。而龙子湖区域，他认为辐射半径、人口结构、数量都不够大，产业也以文教为主，不会成为未来的中心。

郑州商务办公无冷点 未来处处皆中心

河南房地产业商会副会长兼秘书长赵进京认为，未来的郑州写字楼市场将是多中心发展的局面，“未来的郑州没有商务办公的冷点，处处皆中心。”

他说，郑州的城市框架一直在拉大，行政、金融、财富等中心必然会随之改变。他认为，未来的财富中心在哪儿，要看公司的需要，只要交通顺畅、环境配套到位、物业服务好，都是好的商务办公聚集地。

“现在企业对写字楼的要求越来越高，郑州的写字楼也越做越好。”赵进京说，比如楷林、嘉亿等专门做写字楼的企业，商务办公配套、服务都越来越好，并且郑州的写字楼市场也在细分，有商业综合体，还有写字楼集群。他认为，除了正起步的企业需要装点门面，要考虑体面的写字楼外，大部分现代企业办公只要考虑自己的需求即可。而对于写字楼经营者来说，只要做好服务，总会被市场选择。

郑州的非住宅楼

最长可卖4年半

写字楼密集的地方，往往是一个城市的经济中心。可如果盖好的写字楼太多，卖不出去，也让人头疼。

来自郑州市住房保障和房地产管理局的数据，截至2013年9月底，市区非住宅累计可售面积达到799.03万平方米，创下历史新高，同比增长94.77%，占到商品房累计可售面积的66.94%。

郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦表示，非住宅累计可售面积从200多万平方米攀升至近800万平方米，仅用了一年多时间，非住宅投放数量过于庞大，而需求虽有增长，但仍然赶不上供应增长的步伐。

从6月份开始，市区非住宅销售开始加速，月均销量为22.42万平方米，较前5个月的月均13.97万平方米的销量有较大提高。按照这样的销售速度，最快也得将近35个月(近3年时间)才能销售完毕，如果按照较低的速度，可能需要56个月，也就是4年半，才能消化完这些库存。

可适当遏制写字楼开发

叶琦说，除了成交量比较少，价格增长得也比较慢，2013年第三季度，市区非住宅销售均价为11793元/平方米，较2012年同期下跌1335元;在个别写字楼集中区域，甚至出现了写字楼与商品住房价格倒挂的现象。

“这还没算上在建的。” 郑州同致行地产顾问有限公司副总经理耿大勇说，整个2013年的房地产市场，可以说“一半是海水，一半是火焰”，写字楼市场，就是冰冷的海水。他认为，写字楼背后需要强大的产业支撑，不然早晚会出问题。他建议政府部门在2014年减少非住宅土地供应。

“要避免出现不可挽回的情况。”叶琦也这样认为，特别是在非住宅供应量较多的区域，他建议暂停非住宅用地供应。

但赵进京认为，郑州是河南省的财富中心，写字楼市场前景广阔。虽然近期东区写字楼市场遇冷，成为价格洼地，但三五年内这种情况必然改变。