银十首段成交创三年最好 首次置业客户明显增多

阳光家缘中介网签数据显示，10月1~10日，广州二手住宅网签套数687宗，较2013年同期上涨23.12%，较2014年同期上涨245.35%，创过去3年来最好纪录。与往日对比，虽然“十一”黄金周不是购买二手房旺季，但今年国庆黄金周胜过市场较好的2013年，也胜过有“9·30”政策的2014年。中原地产研究部客户研究主任熊小洪认为，今年国庆成交兴旺有三大原因：信贷政策宽松，贷款利率为近10年来最低，是促使客户买房的最大利好，尽管最近一次降息已过去1个多月，但仍促使客户尽快做出购买决策的最大购房动机;年终将至，一般从客户看房到购买，再加上装修，往往需要2~3个月，因此对于想在年前置业的客户来说，国庆长假是非常好的买房时机，尤其适合“刚需”客;对于想买房的实客，会有较多的时间看房比较。

业主叫价实 买家出手快

根据中原研究部监测显示，国庆期间只有44.7%的业主上调报价，而下调报价的业主占比为55.3%。总体来看，国庆期间业客心态都较为平稳，除非周边特别利好，业主要价也比较理性，而客户出手也爽快，例如金碧翡翠华庭一宗70平方米物业，业主要价240万元，客户直接给到238万元，最终以238万元成交。

由于上半年利好政策频出，业主对后市预期较好，普遍提高报价，但客户追加意愿不够强烈，因此现阶段业主不得不适当调低报价，以吸引客户。熊小洪认为，二手楼市告别了过去猛涨的时代，但相对于投资股市或购买理财产品仍然稍好。如有一位投资客在2014年12月购入一套祥景花园43平方米、总价52万元的笋盘物业，花费4万元装修，在国庆期间卖出的价位60万元(税费为买家全部承担)，但由于物业仍在按揭，业主需要花费1万元的赎契费用。该房每月租金为2000元左右，粗略估算9个月的投资回报率不超过8%，但依然比资金投入银行的回报要高。

国庆期间 “刚需”客增多

从购房面积来看，国庆期间购房在90平方米以下的人群占比较9月份提升了3.11%，客户的付款方式中，一次性付款占比降低了6%，商业贷款占比提升了15%。中原地产保利百合分行高级营业经理朱水群表示，“刚需”首次置业的客户在国庆期间置业的人数明显增多，她个人经手成交的交易中急着买房上户口或者赶着年底结婚的客户较多。此外在国庆期间很多新广州的年轻人会把父母接到广州来度假，这对于买房决策起了一定的推动作用。

核心区楼价企稳 番禺走软

近期，由于中心城区地价节节上涨，因此核心四区业主的心态坚挺。据中原地产水荫路分行营业经理钟志明反馈，虽然越秀区国庆期间客户少了三四成，但很多要买房的客户都是购置300万~400万元物业，资金实力雄厚，生活品质要求高。而业主则由于受周边一手项目的影响，心态较为坚挺，放售盘源基本无砍价空间。如受广纸卖地利好的保利百合，有一宗物业原价180万元即能成交，但地块出让后业主提高到190万元，而且出售意愿不强。

同时，白云、番禺的业主心态较弱，目前，白云区由于盘源较多，成交速度非常慢，成交的大部分是半年前放售的盘源，这些盘在近期随着政策的变动业主不断调整价格，致使至今没有出手。国庆期间，二手货量充裕的番禺价格也有走软的迹象，业主让价幅度在5%左右。由于番禺周边一手项目处于清盘阶段，令客户渐渐回流到二手，且出手意愿较高。

二手客回流成交量价平稳

“银十”即将进入下半段，由于客户、业主逐渐返岗，在国庆期间被一手项目吸引的客户会逐渐返回二手市场。中原地产研究部相关负责人预测，料10月中下旬成交量仍会逐渐走高，但后期市场成交客户为自然增长的客户，预计10月成交量与9月会基本保持稳定或略有增长。从成交价来看，国庆期间业主报价指数为45%(即有45%的业主上调报价，55%的业主下调报价)，业主心态基本保持稳定，预计成交价格会保持自然的平稳增长，但局部会上涨强劲，例如受三旧改造利好的广纸周边二手楼、受周边一手房价上涨和学位房带动的东风东片区二手楼。