房企拿地路径谋变：一线理性 二三线有赌性

2013年龙头房企销售业绩亮丽，资金相对于中小型房企显得更加充裕，因而在拿地上也更游刃有余。拿地份额的提升代表了土地资源向实力房企集中的趋势。其中，绿地、恒大、万达在土地市场所占份额提升显著，这三家企业都擅长在三四线乃至二线城市低成本获取较大规模的土地储备。

由于2013年市场热度高，房企竞拍激烈，北京、上海等核心位置地块竞争激烈，这些城市地王频出。在这过程中，房企拿地策略显露无遗，包括首次进京的恒大，也包括继续实施低价拿地大规模开盘的碧桂园等房企。

一线房企拿地理性

克而瑞研究中心发布的《2013年中国房地产市场总结与展望》报告认为，经过今年以来的持续补仓，大部分房企的土地储备量呈增长态势。对比之下，2013年房企的拿地格局呈现出一线房企拿地节奏稳健、理性，而部分二三线房企呈现出激进拿地的势头。

据世联的年度研究报告数据显示，标杆房企新增土地购置金额与销售额的比例维持在45%左右。10家品牌房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海)在2013年前10月拿地总金额为2387亿元，而2012年同期数据为865亿元，同比增长176%。其中碧桂园的土地购置金额仅占销售额的15%，这一方面说明碧桂园的拿地布局主要是在三四线城市，土地成本偏低，而同时这也与碧桂园之前雄厚的土地储备和积极开拓海外市场的发展策略有关系。

克尔瑞的研究报告则显示，高周转的企业往往土地储备总量相对较高，例如碧桂园、保利、万科等，但是对比其销售去化速度来看，其土地储备总量略显不足，消化周期只有3~5年，这也是这些企业今年以来大量增加土地储备的主要动因之一。雅居乐、绿城等走精品化路线的企业，则销售去化相对较慢，土地消化周期较长。但总体来看，一线房企拿地相对理性，很少拿地王。

二三线房企赌性十足

2013年土地市场的疯狂，从一线城市暴增的土地出让金数据已经显现，而一部分地方豪强的二三线房企表现得尤其激进，融创、中骏、泰禾、阳光城、K2地产上演着黑马本色。

在二线房企当中，融创中国表现最为激进，其土地购置金额与全年销售额基本持平，显示出其加高财务杠杆在一线城市深耕的态势。

此外，今年在土地市场风生水起的还包括诸如K2地产为代表的房企，它们在北京、上海等地创造地王。不过，市场人士对此评价不一，有的认为，高价拿地的风险依旧存在，毕竟面粉贵过面包的日子不会好过，但有业内人士认为，“只有更贵的面粉才会做出来更贵的面包。”

中原集团研究中心总监刘渊认为，二三线房企要考虑是不是要做大做强，面临一个问题，未来如何发展，如果没有地，公司人才就面临流失的可能。作为企业老板必须考虑做大做强，拿地是必然的，发展比较好的房企，大多是前些年拿地比较多的。有地才有增长空间，排名压力很大，影响相关的合作以及资金来源，借助好的市场来扩大市场储备。

高价拿地会有风险吗?一房企人士表示，一线城市的风险相对较小，在土地紧缺的情况下，造就了“寸土必争”的局面。也就是这些二线房企，不出高价就抢不过那些大型房企。

类保障房用地和旧城改造将成新宠

在高房价之下，2013年北京开始推行“限房价竞地价”的自住商品房用地，共计推出23块自住商品房用地，建筑自住商品房面积超过200万平方米。而据北京市的计划，2014年北京的住宅用地供应当中，将有50%是自住商品房用地，20%是保障房用地。2013年11月开始，自住商品房用地成为房企争夺的焦点，而预期2014年，自住商品房用地为代表的类保障房用地仍将继续在一线城市扮演主力的角色，成为房企争夺的焦点。万科集团执行副总裁毛大庆在接受中国房地产报记者采访时就表示，万科也会积极参与自住型商品房用地，“我们也在参与，包括投标”。

而2014年棚户区改造的全面推进，也将使得这个领域供地成为房企争夺的新领域。尤其是在深圳，新增土地供应已显枯竭，这些旧城改造土地已成为供地主力。截至目前，深圳已完成旧城改造土地出让的项目92个，占全市房地产土地供应的90%，包括佳兆业、京基、华润、深业集团、招商、卓越集团在内的数十家房企参与了深圳旧城改造项目。预期在2014年，随着全国各城市棚户区改造和旧城改造的全面铺开，房企对旧城改造用地的争夺也将进入一个新的高潮。