“穗六条”发威 超七成二手房降价成交

　　“穗六条”出台后，在限购限贷升级的政策影响下，广州二手住宅市场掀起一波“末班车行情”。据广州市国土房管局官方网站阳光家缘公布的数据统计，正值新政出台的上周一(11月18日)广州二手房网签量超过300套，创出10月以来最高二手房日网签量，与11月11日相比增幅达127.8%。

　　中介机构昨日发布最新市场分析报告称，自上周一“穗六条”出台至今超过7成的二手住宅成交个案属于降价成交的情况，其中，总价二三百万元的物业降价幅度多则可达十来二十万元，少则也有四五万元。

　　部分外地人购房计划被迫延迟

　　据广州市国土房管局官方网站阳光家缘公布的数据统计，正值新政出台的上周一(11月18日)广州二手房网签量超过300套，创出10月以来最高二手房日网签量，与11月11日相比增幅多达127.8%。

　　不过，自“穗六条”出台次日起，二手房网签量出现逐步回落的迹象，而到本周一(11月25日)广州二手房网签量回落到100套左右的水平，是近一个月以来二手房日网签量最少的一个周一，数据反映此轮“末班车行情”已基本接近尾声。据分析，自11月起银行房贷额度不断收紧，估计12月房贷额度状况将更偏紧，再加上外地买家的入市门槛提高，二套房贷首付比例提升至七成，距农历春节仅剩两个月的时间，短期内市场上行空间将受到压缩。

　　合富置业的报告指出，在非广州户籍买家占据六成市场份额的二手市场，在“穗六条”外地人士购房门槛提升之后，部分意向入市的非本地人受限于政策而需将购房计划往后推一两年才有资格购房，导致市场上有资格购房的有效需求量较新政前有所减少，市场观望气氛开始积聚，此前愿意追涨的购房者追涨意愿即时下降，急于出售物业套现的业主心态出现变化，卖房诚意度在提高。不过，也有部分不急于出售物业套现的业主，在“穗六条”出台后出现惜售的心态。

　　急售业主一夜降价10万

　　10月初刘先生将一套位于南洲路的电梯两房以220万元放售，由于他坚持不还价，虽然也有买家看中，但直到11月初还未能成功售出。而刘先生在11月初也终于买到心仪已久楼盘的电梯3房，但由于业主要求一次性付款，手头钱不够亦未将旧居成功出售的刘先生，不得已向朋友借了50万元应急，但需在一个月之内归还。为了在期限前尽快出售旧居套现还钱，刘先生只好将放盘价降到210万元，但要求买家需一次性付款。虽然降了价，但恰逢“穗六条”出台，市场上观望情绪加重，再加上刘先生对买家付款方式有要求，来看楼的人突然少了，眼看还钱的期限日渐逼近，刘先生心里有些焦急，于是向经纪人表示如有符合付款条件的意向买家，还可以再协商议价。上周日刚好有一个换房客看中刘先生的物业，也愿意以一次性付款的方式购买，但要求降价到200万元。眼看月底就要还钱了，刘先生考虑了一晚后，只能咬咬牙接受以200万元将旧居出售，但要求买家在签约后马上办理交易手续，在递件的当天先付60万元。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，近期类似刘先生这样转变态度降价的急售卖家，确实有所增加，若是买家愿意以一次性付款的方式完成交易，即使是总价只有一百来万元的物业，也有可能说服卖家降价三五万元出售。“穗六条”后价格出现降幅的物业，普遍比维持原价或涨价出售的物业更快售出，亦更容易被买家接受。据合富置业成交数据分析，自上周一(11月18日)至今超过7成的二手住宅成交个案属于降价成交的情况，其中，总价二三百万的物业降价幅度多则可达十来二十万元，少则也有四五万元。

　　投资客高位出货套现

　　相比起将物业作自用型卖家的心态变化，“穗六条”对投资型卖家的影响更为直接。梁燕明表示，近一周有一些投资型卖家高位出货套现的现象，业主希望趁目前楼价正处于近年来高位的行情下尽快出售物业套现，以避免日后因市场交投胶着而影响到自身资金周转速度。

　　“在非广州户籍买家较多的天河区，由于市场交投畅旺，市场需求量大，租赁市场也相当活跃，是投资客扎堆的热点区域。”梁燕明表示，“穗六条”出台之后，天河区率先有投资型业主高位出货套现的现象出现。如近日有一宗出现在天河公园板块的非广州户籍买家购房个案，承购的物业正是出自投资型业主之手。该业主在年初以220万元买入并将物业放租，租金回报超过3.5%，“穗六条”出台后担心市场交投会转淡，而业主近期正有动用资金作另一项投资的打算，眼见现时出售物业有利可图，为免日后市场转淡后可能遭遇被套牢的风险，该业主打算以250万元略高于市价的价钱出售物业套现，到拍板时虽买家要求降价5万元才愿意签合同，但业主考虑到即使降价出售后自己仍有约20多万元左右的获利空间，因此该物业最终以245万元成交，对比年初购入价，该投资型业主通过一买一卖账面获利25万元。

　　梁燕明表示，虽然“穗六条”后市场有业主惜售的情况出现，但因靠近年底，市场上有个别由投资客或做生意需要周转资金的业主放售的笋盘，价格约比市场价便宜5%—10%左右，不过，业主往往对买家的付款方式有一定要求，而能够一次性付款的买家最能解决这些业主资金周转的燃眉之急，因此这些放售笋盘的业主往往在面对愿意一次性付款买家的时候，在价格上亦更容易作出让步。