调研：北京二手房纠纷案中六成中介公司存瑕疵

　　调研显示：在一中院审结的150件二手房屋买卖合同纠纷案件中，中介公司居间服务存在瑕疵的案件为91件。在处罚中，中介公司违规违法成本过低。法官建议，中介公司的失误或恶意提供虚假房源、对房源信息审查不严等行为给买房人或卖房人造成房屋差价等损失，房屋中介公司将按照实际损失和过错程度承担赔偿责任。

　　随着今年前三个季度北京二手房成交量同比骤增，因二手房买卖产生的纠纷也大量涌入法院。昨天下午，北京市一中院的法官就该院近年来审理的150个因房屋中介机构不规范居间行为引发的房屋买卖纠纷案件形成的《调研报告》，与北京五大中介公司进行座谈。按照该《调研报告》，今后因中介公司提供虚假房源等过失给买卖双方造成损失，中介公司将不能以退还中介费了之，有可能要按照损失比例承担巨额赔偿责任。

　　市一中院的调研显示：在该院审结的150件二手房屋买卖合同纠纷案件中，其中一方当事人为中介机构的案件，占案件总数的87%。经对上述案件进行分析发现，150个此类案件中，经法院确认中介公司居间服务存在瑕疵的案件91件，占总数的60.7%。

　　据市一中院詹辉法官介绍，目前房屋中介公司收取的中介费和要承担的责任出现比例失衡状态。随着北京二手房房价的连连上涨，中介公司每促成一起二手房买卖交易，收取的中介费少则三两万，多则十万八万。但是中介公司在居间介绍房屋买卖过程中要承担的责任却与其收取的中介费不成比例。

　　詹法官表示，我国目前还没有专门的房地产中介管理立法，仅有几条法律规定散见于《城市房地产管理法》及《合同法》中。行政机关对中介公司违规行为的罚款以三万元为上限，违法成本过低。

　　此外，由于《合同法》将中介公司应当承担损害赔偿责任的情形限定为“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”，所以过去对于因中介机构的其他不当行为给房屋买卖方造成损失的情况，法院一般都只判中介公司退还中介费，而对于买房人或者卖房人因买卖合同不能履行造成的因房价上涨带来的损失，仅在买卖双方之间承担。这使得中介机构客观上处于免责状态。

　　对此，市一中院的调研建议今后二手房屋买卖三方即卖房人、买房人和中介公司合同未能履行或解除、被撤销、无效的案件，可以对合同中中介服务条款进行扩大解释，建立起包括中介机构在内的三方归责模式，在确定各方过错和责任的基础上分配赔偿责任，也就是说确实因中介公司的失误或恶意提供虚假房源、对房源信息审查不严等行为给买房人或卖房人造成房屋差价等损失损失，房屋中介公司将按照实际损失和过错程度承担赔偿责任。据悉，市一中院的调研已经报送市政法委和市高院。

　　法院调研揭房屋中介六大问题

　　市一中院随机抽取近两年审结的150件房屋买卖合同纠纷案件分析发现，中介机构的不规范居间行为主要有以下六种类型：

　　问题一

　　隐瞒房屋不利条件

　　部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如房屋饮用水质不合格、小区为临时用水或用电等。此外，带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

　　问题二

　　未尽提示和告知义务

　　交易合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

　　问题三

　　对特种房不提示交易风险

　　二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。在91件案件中，因房屋性质产生争议的21件，占比23.1%，其中经法院认定合同不能继续履行的16件。

　　问题四

　　对房屋权属不尽审查义务

　　如在夫妻一方处分共有房屋的情况下，由于买受人通常欠缺相关法律知识，中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

　　问题五

　　怂恿双方签订阴阳合同

　　部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

　　问题六

　　虚构社保证明规避限购令

　　少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的行为违反了法律规定，扰乱了正常交易秩序。同时，由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，合同可能被法院确认为无效。

　　文/本报记者 李罡

　　案例·提示

　　中介人员资质不够 合同漏洞百出

　　小艳原本购置了一套新房，可卖房人张先生以各种理由推脱不协助办理过户，且多次提高房屋价格。小艳找张先生协商处理遭拒，于是起诉至法院，要求解除买卖合同，并要求张先生承担违约责任、赔偿损失。张先生则提出反诉，以小艳不支付首付为由要求赔偿违约金。法院在审查的过程中发现，当时指导签订买卖合同的中介工作人员对法律法规和调控政策极其不熟，也不了解房屋买卖办理所需的手续及时间，根本不具备经纪工作人员的资质，其合同内容不合理之处特别多。最终，法院以双方对合同条款的理解有误差为由驳回小艳的诉讼请求和张先生的反诉请求。

　　法官提示：在签订房屋买卖合同的过程中，买卖双方不能忽视房屋中介工作人员的资质审查。合同履行的过程中涉及非买卖双方的第三人，虽合同内容是双方合意的结果，但合同约定的履行期限以及履行方式是否可行等，需要专业的人员予以指导。然而，中介机构人员的资质不能完全保证，部分中介机构的工作人员并非拥有资格证书，只是借用他人资质或名义进行指导房屋交易。此情况容易导致合同中出现约定履行期限、履行方式不可行，或者合同条款发生歧义，造成卖房者易借此要求解除合同，并反要违约金，买房者却无能为力被迫处于劣势。

　　中介违反居间义务 买卖无效须担责

　　曹女士拿出大半辈子的积蓄想购置一套房屋。在中介机构的帮助下，她物色到一套合适的商品房。但在办理房屋买卖相关手续时，房屋产权人一直未出现，由一个叫小张的人代办。出于谨慎，曹女士要求将卖房人的委托手续进行公证。公证后，她才在中介的服务下与小张签订了合同并按照合同交了首付。出乎意料的是，在办理房屋过户时，曹女士发现该房屋竟被查封，无法过户。后经法院审理，原来小张通过该中介购买了涉案房屋，因过户时发现房屋已被查封，就想通过同一中介机构将其以产权证书中所有权人的名义卖给曹女士。据此，法院判决小张和中介连带赔偿曹女士违约金，中介退还曹女士居间佣金。

　　法官提示：中介机构明知房屋买卖存猫腻，仍继续提供居间服务，并向买房人隐瞒房屋权属情况及房屋状态的，属于严重违反居间义务。在现实生活中，一些中介机构对法律及政策存在侥幸心理，不顾委托人的利益和二手房交易市场的风险，以及对法律理解错误等提供损害委托人利益的居间服务。因此，买房人应尽量选择正规的中介机构提供居间服务，从而减少买卖的风险及无形的损失。