以房养老试点方案破冰 老年人难买账市场或遭冷遇

饱受争议的“以房养老”方案终于有了实质性进展。

自去年国务院发文要求推动以房养老后，保监会已开始着手推动以房养老方案的制定。3月20日，市场传出消息，保监会起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》已经开始征求意见，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先试点。

“以房养老方案最迟将于上半年出台。”刚刚过去的全国两会上，民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付透露。

不过，对这一方案在市场层面能否被认可和接受，业内人士表示，“以房养老”的养老模式因为评估困难、操作复杂，且受中国传统观念影响，相关业务推出后老年人很可能“不买账”，或将遭到市场冷遇。

方案成形

保监会起草的征求意见稿称，上述保险产品的投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。对保险公司参与以房养老试点的要求包括开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

征求意见稿还要求，在试点期间，单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

3月10日，北京已经作为首批试点城市开始推广，丰台区右安门街道将作为第一个试点区域，全市失独老人也可以通过养老系统报名。

以房养老反向抵押保险，曾被称为“倒按揭”，是指老人将自己的房屋产权抵押出去，以定期取得一定数额现金的养老方式。老人去世后，保险公司将收回住房。

作为养老体系的补充，这种以房养老模式的对象是名下有一套有产权的“老公房”、退休金较低的老人，可以通过这种方式换取现金进行看病、雇护工甚至住进高档养老院。

据中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险监事会主席孟晓苏[微博]测算，如果一位70多岁的老人在北京南二环有一套价值500万元左右的房产，每月就能拿到2万元至3万元的养老金。

“以房养老作为一个保险产品，计算复杂、涉及政策因素多、牵涉社会观念强。真正做起来需要住建、民政、财政等多部门的配合，单靠一个部门肯定会有障碍。”最早提出“以房养老”概念的孟晓苏如是说。

“以房养老需要各个部门的政策和整个流通环节的配套，这不是一件容易的事情，保监会的新方案能否落实还有待判断。”业内人士陈剑波表示。

障碍重重

实际上，早在5年前，上海就曾进行过“倒按揭”模式的以房养老试点，然而却因为市场反应冷淡而黯然退场。

“当时的主要问题在于，金融机构给出的房屋剩余残值，可能会因为低于产权人预期的价值，使双方很难在价格上达成共识。”一家养老产业集团总经理表示。

对此，一位保险企业的高管也对记者表示，早在多年以前，他所在的公司也曾经研究过“倒按揭”的保险方式，但由于实际实施难度过大一直没有付诸实践。他指出，制约险企的主要是技术操作上的难度，包括房产价值的评估、老人生命的预期等。

“一般来讲，把房子抵押出去以后，实际上保险企业应该一直管到老人去世，如果老人活的年龄特别大，对保险公司来讲就有一定的风险。”上述高管告诉记者，“此外，现在评估的房屋价值可能今后是不断变化的，有可能会升值，但也有大幅度缩水的可能，因此保险公司也面临非常大的风险。”

除了保险企业之外，银行方面在对以房养老方案的跟进上也并不热衷。

“毕竟没有看到真正的以房养老的产品，大家根本就没有这种概念。而从推出以房养老的产品到被市场接受，还需要一定的时间。”北京招商银行(9.84, 0.38, 4.02%)一位负责人向记者表示，以房养老在日本、荷兰等国家也有少量的试点，但目前市场空间并不是很大。

曾试点过“养老按揭贷款”的中信银行(4.70,0.24, 5.38%)此前曾经开办过以房养老的相关业务，即老人本人或者法定赡养人以房子为抵押获得贷款，用途必须是为老人养老，期限不超过10年，但实际推广效果也很一般。

此外，一些房地产相关机构对此也不看好。

“我们此前试验过租房养老的方式，与‘倒按揭’的方式有些相似。”北京首家探索“以房养老”的中大恒基房地产经纪公司的有关人士对记者表示，“可是最终由于很少有老人参与，因此现在这项任务基本也不开展了。”

根据中大恒基的模式设计，老人与中介机构签订协议，出租自己房屋，租金直接给养老院。老人可选择是按年还是按月收租金。这样的操作模式，当时被业内认为是“相对符合传统价值观念”，但仍然很难有老人能够接受。

“实际上，之前以房养老面临的很多障碍至今依然没有得到妥善解决，首先传统观念的问题就不容易突破，另外险企、银行、房地产相关机构都有所涉及，缺乏统一的平台。因此方案是否能够真正落地，还需政府多部门协调推进。”孟晓苏表示。