央企拿地卷土重来：华润置地抢地屡闯溢价率红线

“央企来了，我们就不跟着掺和了!”

福建一家民营企业负责人在华润置地以20.15亿元，溢价率高达56.41%，拿下厦门湖滨南路自行车厂地块以后，如是感慨。

泰禾集团(9.11, -0.02, -0.22%)一位负责人此前在接受《华夏时报》记者采访时也表示，2013年下半年，泰禾又参加了十几场拿地，但是一块都没拿到，原因是国企和央企们开始积极抢地，土地市场的溢价率太高了，民营企业都拿不起了。

据《华夏时报》记者统计发现，2013年华润置地用于拿地资金超过230亿元，其中约130亿元的土地溢价率超过50%。

频闯溢价率红线

据华润置地2013年半年报(统计截至2013年8月18日)显示，华润置地以204.37亿元的总价，在烟台、长春、广州、重庆、无锡、长沙、淄博、太原、深圳等城市新增了九宗土地储备，合计计容面积为398.99万平方米。

2013年下半年，华润置地在日照、厦门、西安、合肥等城市继续拿地。

2013年12月13日，湖滨南路原自行车厂地块经过131轮激烈搏杀后，由华润置地有限公司旗下公司Boom Go Group Limited竞得，成交价20.15亿元，溢价率56.41%。该地块将建设成地铁枢纽型高端城市综合体，地上建筑楼面价为8054.84元/平方米，地上地下总建筑面积的平均楼面价为6712.09元/平方米。

此前，2013年9月26日，合肥新站区XZQTD130号居住类地块吸引了11位竞买人的抢夺，最终由华润置地以456万元/亩，总价约5.17亿元竞得，溢价率高达75.38%;楼面地价达到了2442.84 元/平方米。

而让人印象更深刻的是，2013年8月16日，华润置地以109亿元、62.2%(起始价67.2亿元)的高溢价率竞得的深圳前海第三宗地块，并造就了深圳总价地王。这一价格高出了竞争对手世茂房地产19亿元之多。

按照国土资源部等部委此前的规定，为了抑制土地价格过快上涨，地方城市出让土地溢价率超过50%就需上报给国土资源部。随后，国资委也发了有关规定，禁止央企参与和制造“地王”，干扰房地产市场调控。

一位不愿具名的证券分析师表示，2010年，一二线城市严格执行限购、限贷政策，彼时华润置地开始加大对三四线城市布局，2010年华润置地新进入扬州、唐山等6个三四线城市。2011年，华润置地新进入南京、常州、盐城等8个城市，除了南京外，也都为三四线城市。

由于华润是央企，而且有雄厚的资金实力，其为规避北京这样的房地产调控核心区，而转战到二三线城市，一度让很多城市地价应声上涨，而其不断高价击败当地开发商，也让诸如文章开头所述的厦门夺地类似的案例，一再发生。

高价地未必能赚钱

不过，三四线市场的消费能力和增值空间却并不如人所愿。

2013年下半年，华润置地公告称，公司将逐渐使拿地重心回归一二线城市。上述证券分析师表示，华润置地2013年项目毛利率下降很厉害，在过去的3年里，毛利率经历了三级跳，原因就是很多地块是高价拿的，而三四线城市项目又卖不上价格。

随着华润全面回归一二线城市，厦门这样的城市，又称为华润置地高溢价拿地的对象。而对于华润置地2014年是否回归大本营北京大规模拿地，华润置地有关人士不置可否。

实际上，屡屡高溢价率拿地在政策和市场方面都存在较大风险，即使在一些发展情况较好的二线城市，也是如此。

政策层面上，在2009年-2010年内，国资委就已经明令央企不能当地王，要求所有被列入重点监控的地王项目，国土资源部和地方国土资源局都会重点监控，防止出现闲置问题，从开工到竣工，进行线上和线下的监测。

而华润置地在获取的土地中，溢价率超过50%的地块不在少数，这类地块大部分是重点监控地块，囿于监管部门的严控，这样的地块也不可能被闲置太久，以拖延开工来换取土地升值。

而在房地产市场方面，同样存在一些不确定因素。

以厦门为例，国家统计局发布的数据显示，从2012年6月份到2013年11月份，厦门房价已经连续18个月环比上涨，而11月份厦门新建住宅均价已高达18400元/平方米，排名全国第五，仅次于北京、广州、深圳和上海。

但在房价不断攀升的同时，限制房价过快上涨也成为厦门的调控重点。

2013年成为厦门房地产政策最密集发布的一年。如厦门版“国五条”要求对二手房征收20%个税、“厦六条”要求二套房首付提高到七成、《厦门市商品房预售管理规定》则规定8层以上商品房须建成一半才可预售。

此外，厦门严格的户籍管理也将使华润置地厦门项目遭遇打击。新政规定2013年12月10日以后出让的地块都不再带户口，2016年1月1日起购买厦门商品住房不再享受“购房入户”政策。

上述不愿具名的证券分析师指出，2013年华润置地投入土地储备的资金已经超过230亿元，这大大超出了年初150亿-170亿的拿地目标，而2013年收入的地块中商用地块占很大一部分，未来如果持有运营，将十分考验华润置地的现金流能力。